Долевое строительство: как не остаться с носом в случае банкротства застройщика?

Долевое строительство: как не остаться с носом в случае банкротства застройщика?

Деятельность любого застройщика затрагивает интересы широкого круга организаций и частных лиц, начиная от банков и кредиторов и заканчивая простыми гражданами, вложившими денежные средства в строительство жилого объекта. Причем последние, как показывает практика, часто оказываются лишенными надлежащей правовой защиты и первыми терпят издержки из-за недобросовестных действий застройщиков. Что неудивительно, ибо если крупные компании, которым задолжал застройщик, имеют в своем распоряжении эффективные инструменты реструктуризации неплатежеспособности, то физическим лицам гораздо сложнее урегулировать финансовые отношения. Особенно в тех случаях, когда неплатежеспособность застройщика из временной переходит в долгосрочную и приводит к объявлению его банкротом. Отсюда и многочисленные истории о неполучении участниками долевого строительства компенсации вкладов, в частности из-за отсутствия возможности признания их кредиторами, поскольку деньги вносились не застройщику, но через посреднические компании.

Отношения, касающиеся привлечения денежных средств юридических и физических лиц для долевого строительства, регулируются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». К сожалению, данный Закон до последнего времени не имел четких схем взаимоотношений сторон во время долевого строительства и не решал проблему достройки домов в случае отсутствия у застройщиков возможности продолжения строительства недвижимости и сдачи ее в эксплуатацию. При этом не имело значения, была ли вызвана невозможность завершения строительства нарушениями действующих нормативных актов в вопросах начала строительства и привлечения финансов граждан или же результатами экономической деятельности застройщиков. Также в Законе не был предусмотрен механизм правопреемства между застройщиком-банкротом и новым застройщиком. Ввиду этого, по мнению специалистов, обеспечить завершение возведения объектами силами инвесторов можно было только при заключении инвестиционного контракта на стороне застройщика, что практически всегда становилось неразрешимой проблемой для дольщиков.

Очевидно, проблема защиты прав инвесторов давно перестала принадлежать сфере частных отношений и, став общегосударственной, постоянно вынуждала власть прибегать к финансовым инструментам компенсации потерь участников долевого строительства. Так, в некоторых субъектах РФ стали появляться законы о мерах господдержки инвесторов, ставших жертвами недобросовестных застройщиков:

• «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области» (№197-ЗСО от 1 октября 2007 г.);
• «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области» (№146-З от 29 октября 2008 г.);
• «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге» (№307-62 от 6 июля 2009 г.).

Данные законодательные акты предлагали различные меры защиты, но чаще всего они сводились к оказанию экономической помощи дольщикам через субсидирование ставок по кредитам или затрат по завершению строительства. Допускался также выкуп прав на объекты долевого строительства у граждан с последующей заменой застройщика и переводом на него прав и обязанностей по взятым инвестиционным обязательствам.

Еще один вариант — организация ТСЖ или ЖСК с передачей данным органам функций застройщика. И все же объявление недобросовестного застройщика банкротом в таких условиях являлось единственно грамотным способом защиты прав инвесторов, даже несмотря на возникающую по факту неплатежеспособность. В таком случае у участников долевого строительства появлялся шанс получения статуса конкурсного кредитора и преобразования имущественных требований и денежных обязательств. Но этот способ решения проблемы требовал долгих судебных разбирательств, хотя именно судебная практика в последние годы выступала в роли нормативного регулятора при рассмотрении обращений граждан, пострадавших от действий организаций-застройщиков. Ведь отказ в признании права собственности на жилье в незавершенном объекте строительства лишал добросовестных инвесторов последней надежды на компенсацию потерь от неправомерных действий банкрота.

Описанные выше проблемы отстаивания прав инвесторов требовали системной разработки, которая нашла отражение в изменениях нормативных актов о несостоятельности и арбитражно-процессуального права. Так, в девятую главу Закона о банкротстве в соответствии с Федеральным законом №210-ФЗ от 12 июля 2011 г. был добавлен параграф «Банкротство застройщиков», регулирующий вопросы несостоятельности лиц, использующих денежные средства и имущество участников долевого строительства. Банкротству застройщиков также посвящен ряд статей в Законе о несостоятельности (ст. 201.1-201.15) и новые нормы арбитражно-процессуального законодательства.

Закон №210-ФЗ направлен на предупреждение продажи третьим лицам имущественных прав и имущества, созданного или приобретенного на денежные средства дольщиков, без обязательства покупателей по окончанию строительства и передача готовых помещений дольщикам.

Также данный акт регламентирует порядок передачи участникам строительства и денежных средств, и объектов незавершенного строительства или квартир в построенном доме. Продажа незавершенных объектов допускается только с установлением обременения, требующего от новых владельцев сохранения всех обязательств перед участниками.

Принципиальным отличием законодательных нововведений является возможность участия в делах о банкротстве застройщиков органы исполнительной власти РФ. Без внимания не остались и социальные аспекты проблемы: интересы дольщиков, которые не имеют собственного жилья или жилья по договору социального найма, приоритетны перед интересами прочих участников строительства.

Также появился дополнительный способ защиты: право участников строительства расторгнуть договор и требовать возврата неосновательного обогащения и возмещения убытков.

Арбитражные суды, в свою очередь, получили право устанавливать запрет на заключение и государственную регистрацию арендодателем договора аренды участка земли с иным лицом помимо недобросовестного застройщика либо иное использование данного земельного участка. Не менее важная новация — признание кредиторами всех участников долевого строительства вне зависимости от способа внесения денежных средств.

Закон о несостоятельности также определил перечень требований, которые могут быть предъявлены застройщику в рамках процедуры банкротства:

• о признании наличия либо отсутствия права собственности или обременения на недвижимое имущество, включая объекты незавершенного строительства;
• об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства;
• о сносе несанкционированной постройки;
• о признании недействительной или незаключенной сделки в отношении имущества и применении ее последствий;
• о передаче объектов недвижимости для исполнения обязательства передачи его в собственность, оперативное управление, хозяйственное ведение или пользование;
• о государственной регистрации перешедшего права собственности на объект недвижимости.

Данные требования в делах о банкротстве рассматриваются преимущественно в интересах инвесторов, а порядок их удовлетворения определяется приоритетом участников строительства. Расчет с ними осуществляется в 3-ю очередь (со всеми остальными кредиторами — в 4-ю). Процедура банкротства также предусматривает возможность погашения кредиторских требований передачей им объекта незавершенного строительства, для чего создается жилищно-строительный или иной потребительский кооператив. С момента регистрации такого кооператива ему переходит право собственности на объект строительства и право собственности либо обязанности арендатора на участок земли. Если у застройщика несколько объектов недвижимости, то ЖСК создается в отношении каждого из них.

Законом №210-ФЗ была урегулирована ситуация, когда строительство многоквартирного дома завершается на момент начала дела о банкротстве или в процессе конкурсного производства. В таких случаях конкурсный управляющий должен вынести на обсуждение собрания участников строительства вопрос подачи ходатайства в арбитражный суд о погашении требований участников путем передачи в их собственность жилых помещений в данном многоквартирном доме.

Поправки в законодательстве решили и еще одну насущную проблему: обремененность незавершенного строительства правами частных лиц, например залоговыми. Известно, что залоговые кредиторы имеют право на удовлетворение своих интересов от реализации заложенного имущества, причем в делах о банкротстве они имеют несомненный приоритет перед другими. Для достижения баланса интересов залоговых кредиторов и участников долевого строительства разработчики правовых норм предложили следующее соотношение: 65% денежных средств, полученных от реализации предмета залога, будут направляться на погашение требований кредиторов, давших залог, а 25% — участникам строительства. Если же «залоговая проблема» не будет иметь место, то инвестиционным кредиторам будет передаваться 85% вырученных средств. Остальная сумма включается в конкурсную массу.

Все описанные нововведения открыли широкие возможности для защиты прав участников строительства по долевому принципу и упрощения порядка получения жилых помещений. Более того, они стали еще одним важным шагом на пути к обеспечению экономической стабильности хозяйствующих субъектов и гражданского оборота в целом, что, несомненно, очень важно для государства, желающего стать по-настоящему «правовым».