Споры по договору аренды

606 статья ГК договор аренды определяет, как гражданско-правовой договор, опираясь на положения которого наймодатель (арендодатель) предоставляет во временное пользование имущество нанимателю (арендатору), получая за это плату.

Наниматель, в соответствии с договором, все доходы, продукты, плоды и т.д., получаемые при эксплуатации арендуемого имущества, вправе считать своей собственностью.

Отношения сторон, возникающие при заключении арендного договора, происходящие в процессе его исполнения (также и ответственность наймодателя) регулирует 34 глава ГК. 607 статья этого кодекса говорит о том, что в аренду могут сдаваться ТС, оборудование, здания, имущественные комплексы, предприятия, природные объекты, помещения и прочие вещи, если они в процессе такого использования не потеряют собственных натуральных свойств.

ГК выделяет такие договоры аренды (виды):

• аренда сооружений, помещений, зданий (650-655 статьи ГК);
• финансовая аренда или лизинг (665-670 статьи ГК);
• аренда предприятий (656-664 статьи ГК);
• аренда ТС (632-649 статьи ГК);
• прокат (626-631 статьи ГК).

Договор аренды должен содержать информацию (это обязательно), позволяющую максимально точно установить арендуемое имущество.

А все потому, что суд вправе признать договор недействительным в случае, если посчитает условия об объекте не согласованным.

Статья 608 ГК наделяет правом сдавать в аренду имущество его собственника. В роли наймодателей могут быть и лица, управомоченные законом, собственником сдавать вещи в аренду. А вот арендатором может быть любой субъект, если это входит в его дееспособность.

609 статья ГК устанавливает требования к госрегистрации, форме арендного договора. Последняя зависит от сторон, периода действия найма.

Если договор предусматривает аренду на срок более 12 месяцев, одно из лиц – юридическое, письменная форма обязательна. Общее правило гласит, что арендные договора, если их объектом выступает недвижимость, должны быть зарегистрированы при сроке действия в год и более.

Договор аренды: особенности заключения

Заключая арендный договор, важно максимально внимательно изучить предлагаемые условия. В случае если определенное положение этого документа не соответствуют интересам какой-то стороны, еще на этапе заключения нужно предпринять конкретные действия по предотвращению вероятных, возможных негативных последствий.

Юрист со стажем, который был привлечен к составлению документа, сможет адекватно оценить текст соглашения и, если дойдет до арбитража, защитить стороны.

Также заключая арендный договор, стороны должны убедиться, что у наймодателя имеются все полномочия для сдачи в наем имущества, а у арендатора - для подписания бумаг.

Сделка требует наличия таких документов:

• свидетельства владельца на то имущество, которое сдается в наем; если собственник отсутствует – его письменное разрешение и доверенность;
• технические документы на объект, имущество, которое сдается в аренду;
• бумаги, удостоверяющие личности (представителей) сторон;
• регистрация ИП;
• устав юрлица;
• иные, предусмотренные законом документы, необходимые при заключении конкретного типа арендного договора.

Арендный договор: если требуется внести изменения…

При реализации договоров найма часты ситуации, когда еще до окончания оговоренного срока у сторон возникает необходимость расторгнуть, внести изменения в договор.

Внесение изменений возможно только по решению судов (если был спор), по согласию сторон. Внести изменения в одностороннем порядке нельзя!

Изменения могут касаться:

• сторон (2 часть 617 статьи ГК за номером 14-ФЗ (в редакции от 19.10.2011);
• предмета (3 пункт 607 статьи ГК);
• платы (614 статья ГК).

Изменения также могут затрагивать и иные положения документа. Например, проведение капитального/текущего ремонта, перемены в сроках внесения арендной платы, и т.д.

Главный договор (основания – не важны) зарегистрирован? Соглашение об изменениях также должно быть зарегистрировано.

Арендный договор: изменение сроков

При переходе права (речь о праве собственности) на сданное в наем имущество к иному лицу, вовсе не происходит прекращение арендного договора (1 пункт 617 статьи ГК). Однако в него (договор) должны быть внесены изменения, касающиеся нового собственника имущества.

Новый собственник отказывается вносить изменения? Арендатор вправе требовать этого в судебном порядке.

Статья 617 ГК и ее положения не применимы в случае, если наймодатель – юрлицо и речь идет о его ликвидации. Дело в том, что ликвидация прекращает все обязательства (исключение, закон перекладывает обязательства ликвидируемого юрлица на новое).

2 пункт 58 статьи ГК указывает на то, что присоединение одного юрлица к другому влечет переход обязанностей, прав от первого ко второму. Основание для этого - передаточный акт.

При реорганизации юрлица-наймодателя, возникающее вновь юрлицо становится, согласно с передаточным актом, правопреемником по договору найма. По завершению необходимой регистрации, новое юрлицо становится на оставшийся срок арендодателем. Тут заключение нового договора, подписания соглашения об изменениях не требуется!

Если договор подлежал и был зарегистрирован государством, в соответствующий Единый госреестр может быть внесена новая запить о найме в соответствии с разделительным балансом, передаточным актом (определяется типом реорганизации). Основание для этого - заявление правопреемника.

В данном случае запись, которая была сделана ранее, на основании 63 пункта Правил ведения Единого госреестра, утвержденных Постановлением за номером 219 от 18.02.1998, должна быть ликвидирована.

Договор аренды: внесение изменений, касающихся арендной платы

Весьма спорен вопрос о смене цены в договоре найма. Именно с ним связано большинство арбитражей, касающихся арендных договоров.

Пункт 2 424 статьи ГК говорит, что изменение цены после заключения договора (договор найма – не исключение) допустимо только тогда и только на условиях, предусмотренных или в этом документе, или действующим законодательством.

614 статья ГК описывает порядок изменения арендной платы. Но практика использования этой статьи довольно неоднозначна, подобные суды даже для опытных юристов очень сложны.

Также имеется целый ряд решений суда, разъяснений, постановлений, на основании которых суд может принять решение в пользу отдельной стороны. Поэтому в подобных арбитражах очень важны опыт, квалификация адвокатов.

Юрист по найму должен разработать действительно эффективную стратегию. Только так возможно позитивное решение суда для той стороны, которую он представляет.

К примеру, очень важным в практике решения таких споров стало Ф09-10059/07-С6 постановление Арбитража Уральского округа по делу за номером А76-3391/2007-2-132. Это положение говорит о том, что изменение платы возможно только единожды, и только по истечению года с момента подписания договора.

То есть, заключая договор, стороны вправе менять сумму найма за текущий год. На это у них есть единоразовое право.

В это же время 11 пункт информационного письма за номером 66 от Президиума ВАС «Обзор практики…» поясняет, что суды, используя 3 пункт 614 статьи ГК, должны исходить из необходимой неизменности арендной платы (механизма ее расчета) в течение года с момента того, как договор был подписан.

То есть размер платы устанавливается при подписании договора. Далее изменить его можно только по согласию обеих сторон в сроки, предусмотренные этим же документом, или не раньше чем через год.

Если договор содержит условие, согласно с которым возможно изменение цены чаще раза в год, то оно, в соответствии с 3 пунктом 614 статьи, может быть признано ничтожным.

Также в судебной практике нашей страны встречаются случаи признания заключенного сторонами соглашения об увеличении платы ничтожным (КГ-А40/15965-10 Постановления ФАС округа Москвы по делу за номером А40-13173/10-11-43; КГ-А40/9474-11 Постановление ФАС того же округа по делам за номерами А40-74108/10-93-116, А40-76693/10-91-645).

Суд может занять и другую позицию. Ее основа – возможность сторон менять сумму аренды путем подписания дополнительных соглашений чаще раза в один год. Тут судьи ссылаются на 421 статью ГК, которая провозглашает свободу договора.

В договоре имеется положение о возможности менять плату заключением соглашения? Такое положение в арендном договоре предполагает возможность вносить, причем неоднократно, изменения в размер платы на протяжении года.

В договоре имеется подобное условия? У наймодателя есть право предложить арендатору изменить плату, заключив соглашение в течение текущего года. Заключение этого соглашения суд принимает, как согласие с новыми условиями оплаты, то есть как выражения обоюдной воли сторон, которая не противоречит 452 и 450 статьям. Учитывая это, суды пришли к выводу о соответствии спорных пунктов требованиям 3 пункта 614 статьи ГК (N КГ-А40/7991-11 Постановление ФАС округа Москвы по делу за номером А40-60986/10-91-491).

То есть если имеется заинтересованность в изменении цены найма, в договоре нужно подчеркнуть длящийся характер арендных правоотношений.

Квалифицированные юристы сторонам арендного договора рекомендуют подписывать допсоглашение даже при автоматической его (основного договора) пролонгации.

Изменения, которые связаны с предметом договора

Предмет арендного договора – имущество, подлежащее, согласно подписанному документу, передаче арендатору.

Пример: подписывая договор, объект которого – нежилая недвижимость, последний в роли объекта найма определяют такие данные:

• техническая характеристика, подробное описание внешнего вида;
• адрес и номер приказа о его присвоении;
• площадь.

Обязательно к договору приложить план здания. План не был приложен? Суд может отказать в удовлетворении иска, если у сторон будут разногласия об объекте аренды. Причина – отсутствие индивидуализации последнего, невозможность установить объект найма.

Подобный договор будет признан незаключенным, а стороны – лишены денег, уплаченных в виде госпошлины.

Также возможны арбитражи, касающиеся изменения (частичного) предмета договора. Арендатор, к примеру, вправе обратиться в суд за сокращением количества тех помещений, которые он берет в наем. Возможно удовлетворение таких требований, если часть переданного в наем имущества имеет недостатки, препятствующие (полному, частичному) использованию объекта.

Расторжение арендного договора

Возможно, но только по соглашению сторон, досрочное прекращение, изменение сроков арендного договора, если в последнем срок указан неопределенным.

Тогда каждая сторона вправе отказаться в любое время от исполнения договора. Правда, нужно за месяц уведомить об этом вторую сторону.

Если объект аренды - недвижимое имущество, стоит произвести предупреждение за 3 месяца. Возможно установление сторонами иного срока для прекращения арендного договора (610 статья ГК).

Различные гражданские договора (и договор найма) можно расторгнуть согласно с общими основаниями (их устанавливает 26 глава ГК).

Ряд оснований, предусмотренных этой главой, применяют, учитывая правила, содержащиеся в нормах, касающихся найма.

К примеру, 418 статья КГ считает прекратившимися обязательства с момента смерти должника, но только если они (обязательства) прямо связаны с этой личностью или их выполнение не может происходить без участия (личного) должника.

Кончина арендатора передает его обязательства и права по арендному договору наследникам. Это актуально, если иное не указано в договоре, если об ином не говорит закон (2 пункт 617 статьи).

У наймодателя нет прав отказать должнику до конца действия договора. Исключение – заключение договора обуславливалось личными качествами скончавшегося.

Кстати, закон не поясняет «личных качеств», которые могли иметься в виду. То есть, по общему правилу, наймодатель не вправе отказать наследнику скончавшегося арендатора до окончания срока договора. Также у наследника имеется преимущество на заключение нового договора.

ГК также предусматривает возможность досрочного прекращения действия арендного договора. Инициатива может исходить от любой стороны при наличии каких-то весомых нарушений. Список таких нарушений можно найти в 620 и 619 статьях ГК, причем он не исчерпывающий.

2 пункт 450 статьи говорит, что стороны могут внести в договор и другие нововведения, которые, по их мнению, выступают достаточными основаниями для его расторжения. Возможно и включение сюда обстоятельств, не связанных с нарушением договорных обязательств. Если в договоре есть такие основания, то наймодатель вправе досрочно прекратить его действие при, к примеру, не внесении платы в оговоренный срок.

Одностороннее досрочное расторжение договора наймодателем через суд возможно, если арендатор:

• использует объект с нарушением условий договора, его предназначения; имеют место многократные нарушения;
• не происходил ремонт объекта в обусловленные договором (законом) сроки (если конкретных сроков нет, то в разумные сроки);
• два и более раз арендная плата не была внесена в срок, который устанавливает договор;
• состояние объекта сильно ухудшилось.

Судебная практика имеет случаи внесения арендатором меньших сумм платежей, но при соблюдении сроков. Итогом этого была задолженность, которую требовалось взыскать. Арбитраж, в таких случаях, становится на сторону наймодателя, признавая такое нарушение, расторгая договор (28 пункт письма за номером 66 Президиума ВАС «Обзор практики…»).

Наймодатель, инициируя расторжение договора, должен доказывать существенность характера нарушений арендатора. Иначе суд в иске может отказать.

Правомерным судовое требование о расторжении считается только после направления арендатору предупреждения (письменного) о необходимости исполнить свои обязательства в срок (разумный). Также тут должно содержаться предложение о расторжении договора.

Главная функция, задача предупреждения – предоставление арендатору возможности исправить то нарушение, которое он допустил.

Расторжение договора невозможно, если нарушение было устранено до окончания назначенного наймодателем срока. Это отражено в 8 пункте «Обзора практики» (информационное письмо за номером 14 Президиума ВАС).

Подавая в арбитраж иск, наймодатель должен приложить к нему копию предупреждения (с предложением о расторжении) с необходимостью исполнить свои обязательства. Тут же должны быть представлены доказательства отправки такого письма, иначе суд не примет его во внимание.

Основание для расторжения договора – решение арбитража о прекращении обязательства, которое вступило в законную силу.

Судовое досрочное расторжение договора по требованию арендатора возможно:

• наймодатель в установленный срок не предоставил объект аренды; наймодатель создает препятствия к его использованию согласно с назначением объекта, условиями договора;
• объект найма имеет недостатки, мешающие его использованию и ранее не озвученные наймодателем, которые не могли быть обнаружены, не были известны арендатору в момент осмотра, проверки объекта, проводимой до подписания бумаг;
• наймодатель не выполняет капитальный ремонт объекта, который входит в его обязанности и сроки которого указаны в договоре (при не указании – в разумные сроки).
• объект оказывается непригодным к использованию по причинам, которые не касаются арендатора.

Кроме положений 620 статьи ГК, наниматель вправе требовать в суде расторжения договора по причинам иных положений аренды (пункт 2 450 статья ГК), не связанных с нарушениями (пункты 26, 25 информационного письма за номером 66 Президиума ВАС «Обзор практики…»).

Наниматель и наймодатель в суд должны подавать иски после соблюдения досудебной урегулирующей процедуры. Разница – сама эта процедура.

Расторжение (одностороннее) договора наймодателем должно происходить по общему порядку, который касается всех гражданско-правовых договоров. Он изложен во 2-ом пункте 452 статьи ГК.

Особый случай для прекращения договора – выкуп объекта арендатором. Он (выкуп) возможен по истечению срока договора, до его завершения (если наниматель внесет всю выкупную цену).

Передача имущества, которая следует за расторжением договора

После прекращения договора аренды по любому случаю (исключение – выкуп объекта арендатором) наниматель должен вернуть наймодателю объект аренды, причем в том же состоянии, что и получал его (допустим естественный износ, состояние может быть оговорено в договоре).

Арендатор несвоевременно вернул, не вернул объект найма? Наймодатель может требовать арендную плату за период просрочки. Плата не покрывает убытков наймодателя? Он может требовать их возмещения. Если заключая договор, стороны установили неустойку при несвоевременном возврате объекта найма, то сумма убытков может взыскиваться сверх полной суммы этой неустойки (при отсутствии в договоре других условий).

В случае если наниматель улучшал объект найма, его дальнейшая судьба обусловлена источниками средств для таких улучшений.

Определяя судьбу улучшений, выполненных нанимателем за свой счет, учитываются:

• согласие (наличие/отсутствие) на это наймодателя;
• их характер (отделимы/не отделимы).

Улучшения отделимого характера – собственность арендатора, он вправе их изъять. За неотделимые улучшения, выполненные за свой счет и без вреда для объекта, по согласованию с наймодателем арендатор может требовать возмещения по завершению договора (если последний не предполагает иного) (623 статья ГК).

Неотделимые улучшения – собственность наймодателя. Если арендатор выполнил их без согласия последнего, то они переходят бесплатно к наймодателю (они не требуют возмещения) (постановления ФАС Волго-Вятского округа, касающееся А11-12165/2008 дела).

Объект сдавался в субаренду? Договор субаренды прекращает свое действие вместе с прекращением основного договора найма. Субаренда - обязательство вторичное.

Если договор был зарегистрирован, то допсоглашение о его расторжении также должно пройти эту процедуру.

Правовые нормы, регулирующие арендные отношения, арбитражные споры уместно рассматривать лишь вместе с судебной практикой. Также сам договор найма может содержать массу условий, которые регулируют, защищают интересы сторон. Следовательно, привлечение к составлению такого документа юриста – залог соблюдения интересов, наиболее выгодной позиции при арбитраже.